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华尔街教堂拥有60亿美元的投资组合

2019-02-08 23:27:23来源:msn

自从轰动一时的音乐剧“汉密尔顿”以来,游客们一直蜂拥着三一教堂,这是一个可追溯到17世纪的曼哈顿下城主教区的一部分。Alexander Hamilton和他的妻子Eliza Schuyler Hamilton被埋葬在那里的墓地里。

近年来教会和校园的其他部分都很好。世界贸易中心附近的圣保罗教堂在2001年9月11日的恐怖袭击中逃脱了破坏,现在又在一层新油漆后闪闪发光。在9月份清洁后,汉密尔顿的白色大理石方尖碑也闪闪发光。不久,整座教堂 - 以及正在建造的3.5亿美元的新玻璃塔楼 - 也将如此。

这说得通。如果一个创始人可以得到一个21世纪的更新,他被埋葬的教会也可以。特别是因为有问题的教会非常非常丰富。

虽然很多礼拜场所都在劝阻开发商,因为他们很难抓住他们的会众和建筑物,但Trinity本身就是一个重要的开发者。

教堂一直是土地丰富的。长期以来,它一直拥有自己的房地产部门,负责控制其拥有的建筑物中的地面租赁和办公空间租赁。但根据现任校长William Lupfer博士的说法,现在它发现自己拥有价值60亿美元的新多元化投资组合。

在改变西休斯顿和运河街之间的哈德逊广场的分区法律之后,Trinity Real Estate已经成立了一家合资企业,使其拥有12栋建筑的多数股权,这些建筑拥有600万平方英尺的商业空间。去年与沃尔特迪斯尼公司达成了价值6.5亿美元的有利可图的交易。

随着它建造玻璃塔 - 它将设有行政办公室,公共聚会空间,以及商业租户 - Trinity还在翻新其历史悠久的教堂内部,预计耗资1.1亿美元。

Trinity已经能够做到这一切,因为它是一位精明的资源管理者。作为一个教会,它也免税。

但有些人怀疑一个宗教机构的伦理在纽约房地产界是如此强大的力量。

“教会的基本经济问题是什么才值得免税,可以积累大量财富?”哈佛大学经济系讲师雷切尔·麦卡勒里问道,他是即将出版的书“财富”的合着者。宗教:信仰与归属的政治经济学。”

Trinity目前的富裕程度可以追溯到1705年安妮女王的215英亩礼物。(教堂于1697年首次包租,在King William III之下,在英国接管新阿姆斯特丹几十年之后。)Trinity仍拥有14英亩土地原来的土地补助金,主要是在哈德逊广场。

当时三位一体收到土地,当然,教会和国家没有分离。麦克莱瑞博士说:“他们是一个受人青睐的宗教,这给了他们一条腿。”“问题变成了,如何在多元化的宗教市场中看待它们,以及它们今天在那个市场中的反应是什么?”

教会发言人帕蒂沃尔什在一封电子邮件中写道,Trinity通过与其他组织密切合作来帮助他们完成任务,从而处理这样的市场。“我们目前正与纽约市和世界各地的许多合作伙伴一起建立社区,帮助培养神职人员并为教会奠定领导地位,并帮助我们的合作伙伴为他们的部门提供资源。”

目前的Trinity是在百老汇和华尔街建造的第三座教堂。由Richard Upjohn设计的哥特复兴风格,于1846年完工,褐砂石建筑是该市最高的建筑,数十年来,也是最早被宣布为地标的建筑之一。

华尔街三一教堂主教教区牧师菲利普·杰克逊牧师说:“这是一个可以远离喧嚣,体验审美之美和安静的地方”。

但是现在教堂处于曼哈顿下城发展繁荣的中心,它不再是一片平静的绿洲,而是更多的长期居民寻求缓解的噪音和干扰的贡献者。

这座新塔楼于去年年底崭露头角,除了一座专门用于教区和社区用途的九层楼外,还将拥有17层办公空间。

作为教堂内部的“复兴”的一部分,教区领导称之为 - 几十年来的第一次大规模翻修 - 教堂中殿关闭,脚手架达到65英尺高的天花板,以便保护专家可以检查彩色玻璃窗和天花板的完整性。将有三个新的器官,符合人体工程学的轮廓为老橡树长椅和彩色玻璃吊灯,将由iPad控制。由Astor家族捐赠的教堂着名的祭坛画将被修复并放置在轨道上,以便根据服务或活动的类型来回移动。

该项目由Murphy Burnham和Buttrick Architects监督,在中城恢复了圣帕特里克大教堂,是管理工作的光辉典范。去年,纽约地标保护协会授予Trinity一个着名的主席奖。

这些项目与城市周围的其他礼拜场所形成鲜明的对比,许多教堂的会众日益减少,努力支付取暖费并防止屋顶漏水。

事实上,一段堕落的天花板是大都会社区联合卫理公会教堂在东哈莱姆所遭受的最新侮辱之一,该教堂建于19世纪70年代的哥特式风格。据牧师,理查德·N·海耶斯博士在经过多年的“维修,修理,维修”之后放弃了这一结构,现在计划拆除。

海耶斯博士达成协议,向开发商出售教堂,这不是一个里程碑 - 这个计划将为在相邻地段建造的新教堂提供资金。开发商将这座历史建筑夷为平地的可能性使会众分裂,并引起邻居和保护主义者的强烈抗议。

“几十年来,教堂的保护一直是一个重大问题,”哥伦比亚大学建筑,规划和保护研究生院教授安德鲁·多尔卡特说。不再。“这已成为危机,”他说。

纽约天主教大教堂的主席佩格布林说,虽然近年来人们的注意力集中在纽约罗马天主教大教堂关闭教堂,但这个问题影响了所有教派。该校正调查五个行政区的宗教财产。

会众自己采取拼凑修理;牧师在紧急情况下招揽捐款。最近,在前门被布鲁克林的Boerum Hill社区的伊曼纽尔 - 第一西班牙教堂吹走之后。它是rehung,但仍然无可挽回地受损。Hector B. Custodio博士说,更换费用将高达9,000美元,所有人都知道牧师Benny牧师。到目前为止,他已经收集了1,200美元。

许多宗教领袖已成为申请补助金和组织资本运动的专家。

“我们在神学院中没有学到这一点,”圣马克教堂在凉亭里的校长安妮·索耶牧师说,他正试图筹集资金,以取代将雨水漏入建筑物的有缺陷的铜排水沟。

但有时这种策略是有效的。该圣安瑟伦和圣洛教堂,例如,在南布朗克斯一个圆顶的拜占庭复兴结构,最近收到$ 40,000津贴从地标保护协会。

一些教堂允许开发商建立他们的财产。2008年,当教堂批准第二个项目 - 距离地标大教堂仅几步之遥时,位于曼哈顿上城的莫宁赛德高地的居民仍在从正在圣约翰神殿校园内竖立的公寓大楼中恢复过来。 ,在2015年。

然后出售航空权。根据新的东中城区划法,具有里程碑意义的宗教机构能够将空中权利(建筑物上方的空间)转让给可以在78个街区内申请这些空中权利的开发商。支持新规则的圣帕特里克,圣巴特和中央犹太教堂都有望出售他们的航空权。

看来,最安全的破坏的纽约宗教机构要么已被宣布为地标,要么是土地丰富的。三一教堂都是。

2005年,Trinity聘请了城市规划专家Carl Weisbrod,曼哈顿下城开发公司的董事和纽约市中心联盟的创始总裁,领导教会的房地产部门。Weisbrod先生发起了2013年哈德逊广场的重新划分,该广场允许建造住宅建筑。这引发了该地区的发展狂潮,大大提升了Trinity的持股价值。

Trinity随后进行了多元化,与挪威挪威银行投资管理公司建立了合作伙伴关系,该公司涉及教会在哈德逊广场的股份。

自2015年以来,该合伙企业的收益总额为17.3亿美元,并已融入其他一系列投资中。2017年是最近一年获得经审计的财务报表,Trinity的投资组合产生了3.01亿美元的净回报。

三位一体的财富使它能够支持其他教会(它有自己的资助部门和正式的申请程序)。根据教会女发言人沃尔什女士的说法,它每年捐赠1000万美元,并计划增加捐款。它还为自己的人道主义工作提供资金,包括为老年人和残疾人提供325个经​​济适用房,以及每年35,000个棕色午餐。

大约六年前,近三分之一的三一学院 - 一群像董事会一样运作的教区居民 - 辞职是因为他们认为教会没有做足够的事情来帮助那些有需要的人。但是,参与动乱的两位会众 - 包括提起诉讼导致该机构公开其财务记录的杰里米·贝茨(Jeremy C. Bates) - 相信教会已经走到了尽头。贝茨先生说:“我觉得我们更加统一了。”

有必要注意关注底线的重要性。哈莱姆的阿比西尼亚浸信会教堂是一个纽约市的标志性建筑,拥有一个专注于经济适用房和社区发展的非营利性房地产部门,过度扩张并被迫出售物业以偿还债务。

“我们只是想在其他人没有这样做的情况下做好事,”牧师Calvin O. Butts III博士说道。“我们做了我们能做的事情,碰到了一个凹凸,不得不卖掉房地产。”

Lupfer博士认为新的Trinity塔是他的会众的“事工工具”,并将其成本视为其任务支出的一部分。Trinity的网站将这个项目描述为一个“新的教区建筑”,相当温和。

但它远不止于此,而且发展过程也一直没有争议。

Trinity的原始建议 - 由Pelli Clarke Pelli建筑师设计的现代主义设计取代了20世纪20年代的一对小型建筑 - 包括豪华公寓。

它没有被忽视。

“当Trinity教会宣布它必须拆除可能对该社区有吸引力的建筑物并用几乎两倍大小的东西取代它们时,有些人可能会看到一个宗教机构并询问他们可能没有的问题一位商业开发商问道,“社区委员会主席安东尼·诺塔罗(Anthony Notaro)说道,该地区位于运河街以南地区。

据社区成员说,教会邀请公众参与塔楼讲台的计划,并在圣保罗教堂举办一系列研讨会。

因此,艺术工作室和公共聚会空间被添加到塔的基地,其中还包括一个星期日学校,一个篮球场和一个计算机实验室。

“像第92街Y一样,”杰克逊牧师说,他指的是上东区的流行文化中心。Trinity预计将于今年秋季进入新办公室,公共空间将于2020年春季开放。教会计划在今年圣诞节重新开放。

三位一体似乎拥有一切:一个充满活力的会众,精心照料的教堂建筑,一座闪亮的新塔楼,提供强大的设施和丰富的资源。

在某些方面,它甚至可能类似于郊区的巨型教堂,它们的广播电台和卫星教堂都是星期日的服务。Trinity酒店自己的广播室正在装修中进行更新,其他后院空间也是如此。新的圣器收藏室内的大型分屏显示器将允许神职人员在圣保禄以及圣塔保罗和新塔的教区内部分进行活动。

随着较小的教堂消失,大而强壮的教堂能成为纽约的新常态吗?

西村Judson纪念教堂的Donna Schaper博士当然希望不会。她认为,较小的礼拜场所不仅提供了其历史建筑的美感,而且还提供了至关重要的社会服务:汤厨房,食品储藏室,艺术项目和社区聚会场所。

“我们需要帮助 - 技术援助,政策救济,”Schaper博士说。她坚持认为,当教堂自己进入房地产游戏时,这是一个错误。她指出,出售航空权导致了“高档化及其伴侣,种族主义”,因为被拆毁的宗教机构被豪华住房所取代,往往导致长期邻居居民流离失所。

Judson Memorial由罗马式风格的Stanford White设计,由John La Farge设计,是一个指定的城市地标,被列入国家历史名胜名录。在经过300万美元的筹资活动之后,教堂正在建立一个新的屋顶,但它必须转身并筹集400万美元,因为它有供暖问题和电梯坏了。

电梯是一个严重的问题,因为教会已经拆除了圣所中的长座以允许“超级使用”,正如Schaper博士所说,由各种团体。因为这些租金产生了重要的收入 - 它们占Judson 100万美元年度预算的三分之一以上 - 礼拜服务现在在二楼进行。Judson每周为150名无证移民提供服务。

Schaper博士开始了一项名为Bricks and Mortals的运动,其目标是提出集体解决方案,以便教会不必单独行动。一个想法是,该市建立一个航空权利银行,允许权利“货币化,但不被滥用” - 例如,投入银行开发经济适用房。

“我担心的是,让纽约如此可爱和有趣的东西 - 我们文化的多样性 - 受到会众成为餐馆和高端公寓的威胁。这几乎和失去美丽建筑一样悲惨。“